自从1998年房改以来，我国的房价一直呈现上涨的趋势。全国平均房价从之前的2000元/平米，涨到了1.1万元/平米，足足涨了5.5倍。而像北上深等一线城市的房价，从之前的3000元/平米，涨到了6.5万元/平米，上涨了20倍以上。前些年，坊间就有传言称，任何时候买房都是正确的选择，因为国内房价长期处于上涨的趋势之中，所以买房要趁早，否则房价越涨越买不起房。
不过，从去年下半年开始，国内平均房价从最高时的1.1万元/平米，下跌到今年6月份的9560元/平米，跌幅超过了15%。截止今年6月份，在70个大中城市中，包括唐山在内的34个城市房价已经低于2年前水平。还有成都、广州、杭州等有27个城市房价低于3年前水平。而又有包括郑州、石家庄在内的6个城市房价跌回5年前水平。
与此同时，开发商的销售业绩也在大幅滑坡。2022年1—8月全国百城新房销售面积为85亿平方米，同比下滑44%。一二线城市共27城新房销售面积为1306万平方米，同比下滑37%，三四线城市共73城新房销售面积为1083万平方米，同比下滑25%。为了刺激房地产市场回暖，各地纷纷给楼市松绑，比如降低首付比例、下调贷款利率、发放购房补贴、取消房贷限购、提高公积金贷款额度等。
面对当前房地产市场形势，看多楼市观点的人认为，随着各地纷纷给房地产市场松绑，未来房价或将出现报复性反弹，所以现在要趁着房价出现调整，抓紧机会赶快买房，等房价涨上去了，就再也没有能力买房了。而看空楼市的人则认为，房地产市场调整已经成为趋势，今明两年买房将会面临房产市值缩水的苦恼。那么，今明两年买房，是“吃亏”还是“捡漏”？
首先，房地产调控已经产生明显的效果。自从2016年，我国就开始了房地产调控，到2021年国内房地产调控次数高达651次，而房地产调控是有一个逐步发酵的过程，从2021年下半年开始，国内房地产市场就出现了明显的调整，这种调整趋势一旦形成，就再也无法逆转了。更何况现在，我国城镇化进程趋缓、城镇居民住房趋于饱和、年轻人结婚率下降、大规模棚改结束等因素，也将进一步增加房地产调整的效果。
再者，居民现在买房的意愿在不断下降。今年受到疫情反复，以及各行各业不景气的影响，很多企业都在裁员降薪，老百姓对未来收入预期大幅下降，不少人已经取消了购房计划。根据央行问卷调查显示，现在老百姓更喜欢的是储蓄存款，而不是投资和消费。所以，居民购房需求快速萎缩，将会导致房价出现长期的调整周期，今明两年买房肯定会吃亏。
最后，现在国内各地都在加快推进保障房建设，未来几年都会有大量的廉租房、共有产权房入市。这意味着，刚刚参加工作的年轻人可以选择租房居住，中低收入群体可以选择购买共有产权房，未来商品房市场需求将会出现分流。届时，投资炒房需求会逐步退出，商品房价格将会逐步回归居住属性。所以，·今明两年如果购买商品房，肯定不是“捡漏”，而是为当前居高不下的房价而买单。
今明两年买房，是“吃亏”还是“捡漏”？从目前的房地产趋势当中已经给出了答案。之前的房地产调控效果正在逐步显现，同时各种购房需求却在快速萎缩，这将会进一步加剧房地产的调整力度。此外，受到疫情反复等影响，老百姓储蓄意愿上升，而消费和投资意愿却在下降，不少家庭放弃购房计划。更关键的是，现在各地都在大力推出廉租房和共有产权房入市，未来商品房市场需求也会进一步分流。所以，今明两年买房肯定会落得个“吃亏”的结果了。
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