房屋买卖、赠与、继承税收规定及优惠政策

　　房屋产权转移登记(过户)一般通过三种方式实现：买卖;赠与;继承。每一种方式都会涉及到相应的税收政策：

　　一、印花税

　　《印花税条例》第一条：在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例规定缴纳印花税。

　　第二条：下列凭证为应纳税凭证：（二）产权转移书据；

　　附件：印花税税目税率表：11-产权转移书据-包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据-按所载金额万分之五贴花。   

　　《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》第二条：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

　　第三条：对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　二、契税

　　《契税条例》第一条：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

　　第二条：本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：（一）国有土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（三）房屋买卖；（四）房屋赠与；（五）房屋交换。

　　前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。

　　《上海市人民政府批转市财政局关于本市贯彻〈中华人民共和国契税暂行条例〉若干意见的通知》第三条规定，本市契税的适用税率为3%。

　　《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（2010）规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

　　《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》第一条：计征契税的成交价格不含增值税。

　　上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局、上海市财政局、上海市地方税务局《关于调整本市普通住房标准的通知》（2012）规定，同时符合下列标准的，为普通住房：

　　一、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；

　　二、单套建筑面积在140平方米以下；

　　三、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

　　《财税[2016]23号：关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》第一条：对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

　　第三条：北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）执行。

　　《财政部、国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》：在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。

　　《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》：一、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。二、按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

　　三、所得税

　　《个人所得税法》第二条：下列各项个人所得，应纳个人所得税：九、财产转让所得；

　　第三条：个人所得税的税率：五、特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为百分之二十。

　　第六条：应纳税所得额的计算：五、财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。

　　《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知》第五条：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》第二条：对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

　　《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》第四条：个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。

　　核定：《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》第三条：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

　　《关于本市贯彻《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》的操作意见》第一条：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据《通知》第三条的规定实行核定征税。对纳税人转让普通住房及自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房的，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额；对纳税人转让非普通住房的，以转让收入的2%核定应纳个人所得税额。

　　普通住房和非普通住房的划分标准，按照《上海市财政局、上海市地方税务局、上海市城市规划管理局、上海市房屋土地资源管理局《关于转发〈国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知〉的通知》（沪地税流[2005]59号，以下简称59号文）第一条规定执行。

　　《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》第四条：个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

　　《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》第一条：以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

　　（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

　　（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

　　（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　第三条：除本通知第一条规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

　　第五条：受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

　　四、增值税

　　《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税〔2016〕36号）》第一条：在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。

　　第五条：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

　　第十五条：下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

　　第三十四条：简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：

　　应纳税额＝销售额×征收率

　　第三十五条：简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：

　　销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）

　　《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条：下列项目免征增值税：涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

　　《国家税务总局公告2015年第18号――关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告》第一条：增值税一般纳税人（以下简称一般纳税人）资格实行登记制，登记事项由增值税纳税人（以下简称纳税人）向其主管税务机关办理。

　　五、其他税种

　　《征收教育费附加的暂行规定》第三条：教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。

　　《城市维护建设税暂行条例》第二条：凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人（以下简称纳税人），都应当依照本条例的规定缴纳城市维护建设税。

　　第三条：城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。

　　第四条：城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

　　《上海市人民政府关于本市开征地方教育附加的通知》第一条：凡本市行政区域内缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人），除按照国家规定缴纳教育费附加外，应当依照本通知规定缴纳地方教育附加。地方教育附加以单位和个人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计征依据，征收率为2%。

　　营业税（失效，已不适用）：

　　第一条：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。

　　九、销售不动产5%

　　《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》第三条：（二）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。

　　（三）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。

　　（六）对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。