成都市灵活就业人员公积金贷款政策（附解读）

　　成都市灵活就业人员参加住房公积金制度试点个人住房贷款实施细则

　　第一章总则

　　第一条为规范成都市灵活就业人员参加住房公积金制度试点个人住房贷款业务管理，防范贷款风险，根据《成都住房公积金管理委员会关于印发〈成都市灵活就业人员参加住房公积金制度试点管理办法〉的通知》(成公积金委〔2021〕4号)等有关规定，结合实际情况，制定本实施细则。

　　第二条本实施细则适用于在成都住房公积金管理中心(以下简称成都公积金中心)参加住房公积金制度试点的灵活就业人员(以下简称灵活就业缴存人)，办理住房公积金个人住房贷款(以下简称公积金贷款)的申请、审批、发放、回收、担保、贷后等管理工作。

　　第三条公积金贷款用于购买在本市行政区域国有土地上修建的，并能取得土地使用权及房屋所有权的自住住房，所购住房土地用途应为住宅用地。

　　公积金贷款所购住房类型分为：

　　(一)期房：房地产开发企业已取得商品房预售许可证，已与成都公积金中心建立项目合作关系，且尚未出售的住房。

　　(二)现房：房地产开发企业已完成商品房现售备案或办妥不动产权证书(房屋所有权)，已与成都公积金中心建立项目合作关系，且尚未出售的住房。

　　(三)再交易房：已取得房屋产权权属证书，具有完全处置权利且可在当地住建部门、不动产登记部门办理买卖过户及抵押登记的住房。

　　第四条本实施细则所称的建制单位缴存职工，是指由单位为其在公积金中心开户，并代扣代缴住房公积金的职工。

　　本实施细则所称的个人自愿缴存者，是指原根据《成都住房公积金管理委员会关于印发〈成都住房公积金缴存管理办法〉的通知》(成公积金委〔2018〕7号)等规定缴存住房公积金的个人。

　　第二章贷款对象和条件

　　第五条成都公积金中心灵活就业缴存人购买本市自住住房时，可向成都公积金中心申请公积金贷款。

　　第六条申请公积金贷款时，借款申请人应同时具备以下条件：

　　(一)具有完全民事行为能力的自然人，年龄在 18 周岁(含)至法定退休年龄期间，即男性未满 60 周岁、女性未满 55 周岁;

　　(二)具有有效身份证件，包括居民身份证和户籍证明、港澳居民来往内地通行证、台湾居民来往大陆通行证、外国人永久居留身份证等;

　　(三)缴存住房公积金时间不少于 12 个月;

　　(四)无公积金贷款余额(含公转商贴息贷款等其他形式的公积金贷款余额);

　　(五)具有经住建部门确认的购房合同或协议，且为买受人;

　　(六)首付款比例不低于 30%，且首付款金额加上贷款金额应等于住房交易价格;

　　(七)有较稳定经济收入，具备相应的贷款偿还能力，个人信用良好;

　　(八)所购住房符合本市不动产登记部门抵押登记办理要求;

　　(九)能够提供成都公积金中心认可的担保方式;

　　(十)成都公积金中心规定的其他条件。

　　第七条借款申请人的配偶、其他买受人及其配偶应作为共同申请人，向成都公积金中心申请贷款，并承担偿还贷款的连带责任。

　　共同申请人原则上应同时符合本实施细则第六条的所有申请条件，以下情况可除外：

　　(一)共同申请人未缴存或未按本实施细则第六条第(三)项要求缴存住房公积金;

　　(二)共同申请人已满法定退休年龄，但未满 65 周岁;

　　(三)配偶不是住房买受人，但夫妻作出了共同承担债务的声明。

　　第八条公积金贷款支持灵活就业缴存人家庭购买首套自住住房或第二套改善居住条件的自住住房，不支持购买第三套及以上住房。

　　借款申请人(含共同申请人，下同)的住房套数，以成都市行政区域内住建部门房屋登记信息系统记录的住房套数、中国人民银行个人信用信息基础数据库(以下简称个人征信系统)住房贷款记录等为依据。

　　如借款申请人有未成年子女的，应查询其房屋登记信息系统记录的住房套数。

　　第九条公积金贷款住房套数的认定标准。

　　(一)属于下列情形的，认定为购买首套住房，执行首套房公积金贷款政策：

　　无住房且无未结清的住房贷款。

　　(二)属于下列情形之一的，认定为购买第二套住房，执行第二套房公积金贷款政策：

　　1.有一套住房但无未结清的住房贷款;

　　2.无住房但有一笔未结清的住房贷款;

　　3.有一套住房，有一笔未结清的住房贷款，且为同一套住房(须提供借款合同及房屋权属资料等佐证资料)。

　　(三)属于下列情形之一的，认定为购买第三套及以上住房，不予贷款：

　　1.有两套及以上住房;

　　2.有两笔及以上未结清的住房贷款;

　　3.有一套住房，有一笔未结清的住房贷款，且非同一套住房。

　　第十条符合下列情况的，经成都公积金中心经办部门认定后，可不纳入住房套数计算：

　　(一)选择货币补偿的棚改项目被拆迁的住房，提供被拆迁房屋补偿安置合同和补偿安置合同备案表等;

　　(二)集体土地上修建的住房，提供农村房屋的产权权属证书和当地住建部门出具的房屋信息摘要等。

　　第十一条借款申请人对房屋登记信息记录有异议的，可到当地住建部门进行验证或修改房屋登记信息。

　　第十二条借款申请人对未结清的住房贷款记录有异议的，可提供商业银行出具的贷款结清证明作为佐证。

　　第十三条借款申请人公积金贷款累计次数不得超过两次。

　　第十四条申请公积金贷款时，借款申请人存在以下情形之一的，不予贷款：

　　(一)个人征信系统、公积金贷款信息系统等存在以下不良信用记录之一的：

　　1.当前贷款逾期的，或担保人代偿的;

　　2.近两年内连续逾期 6 期(含)以上或累计逾期 12 次(含)以上的;

　　3.存在呆账、核销、止付、被强制执行等的。

　　(二)被纳入失信被执行人名单的;

　　(三)存在提供虚假资料、虚假承诺等情形的;

　　(四)被纳入住房公积金不良行为登记的;

　　(五)存在其他可能影响公积金贷款安全情形的。

　　第十五条申请公积金贷款时，所购再交易房存在以下情形之一的，不予贷款：

　　(一)买受人与售房人之间存在夫妻、父母、子女关系的;

　　(二)楼龄超过 30 年，砖木结构，无独立厨卫，被有关部门鉴定为危房，被有关部门认定为已改变产权用途，或存在其他不宜处置情形的。

　　第三章贷款额度、期限和利率

　　第十六条每笔公积金贷款的可贷额度由成都公积金中心按照本市公积金贷款最高额度、贷款额度计算公式、扣除首付款金额后剩余的房屋价款、还贷能力系数、信用状况等规定，综合评估借款申请人实际情况后，取最低值确定(向下取整为1000 元的整数倍)。

　　第十七条本市公积金贷款最高额度为：符合贷款条件的单缴存人贷款额度最高为 40 万元，两人或两人以上贷款额度之和最高为 70 万元。

　　本市公积金贷款最高额度由成都住房公积金管理委员会确定。

　　第十八条贷款额度计算公式

　　(一)灵活就业缴存人的贷款额度=∑(每月缴存的公积金 ×对应的存储月份数×存贷系数)

　　每位灵活就业缴存人的贷款额度，以月度为单位分段计算，每月缴存的公积金分别对应一个贷款额度;所有月度的贷款额度加总后，可得出灵活就业缴存人本人的贷款额度。

　　1.“每月缴存的公积金”的取值方式：

　　如灵活就业缴存人未提取过公积金的，则按照其每月实际缴存的公积金金额取值。如灵活就业缴存人提取过公积金的，则按照缴存资金后进先出原则，从其提取时点往前逐笔抵扣，按照当月抵扣后的金额取值，直至扣完对应提取金额，扣除资金部分不再纳入贷款额度计算。

　　2.“对应的存储月份数”的取值方式：

　　灵活就业缴存人申请贷款当月对应的存储月份数为1，自1开始往前依序倒推的自然月，对应的存储月份数分别是 2、3、 4……。

　　3.“存贷系数”的取值方式：由成都公积金中心根据流动性状况等因素适时调整并公布。

　　(二)申请贷款前，在建制单位缴存、灵活就业缴存发生过转换，合并接续缴存时间不少于 12个月的，则按建制单位缴存、灵活就业缴存分别计算贷款额度再加总。

　　个人自愿缴存者、退役军人转为灵活就业缴存人，合并接续缴存时间不少于 12个月的，贷款额度分别计算再加总。

　　非成都公积金中心缴存转为灵活就业缴存人的，计算贷款额度的资金存储时间从公积金资金在成都公积金中心入账之日起计算。

　　(三)将每笔贷款所有符合公积金贷款条件的借款申请人贷款额度相加后，即可得出该笔公积金贷款的贷款额度。

　　第十九条首付款比例及住房价值认定

　　(一)首付款比例是指首付款金额占所购住房价值的比例。

　　执行首套房公积金贷款政策的，首付款比例不低于30%;执行第二套房公积金贷款政策的，首付款比例不低于 40%。

　　(二)所购住房价值的认定

　　1.所购住房是期房、现房的，住房价值以经住建部门确认的网签备案合同价款为准;成品住房的装修价款经住建部门确认的，可一并纳入并计算贷款额度。

　　2.所购住房是再交易房的，住房价值按住建部门确认的网签备案合同价款、房地产评估机构评估的住房价值、住建部门公布的二手住房成交参考价三者中的最低值认定并计算贷款额度。

　　房地产评估机构应是具有房地产估价机构备案证书，并经成都公积金中心认可的专业机构。借款申请人可在成都公积金中心认可的专业机构中，自行选择评估机构。

　　第二十条借款申请人偿还住房贷款月还款额不得高于家庭月收入的 50%。

　　(一)住房贷款月还款额是指个人征信系统显示的住房贷款月还款额和申请的当笔公积金贷款月还款额之和。

　　(二)灵活就业缴存人的月收入，根据收入流水、完税凭证、社会保险个体参保人员缴费基数等综合认定。

　　第二十一条申请公积金贷款时，借款申请人存在下列逾期情形的，最低首付款比例应相应提高。同时存在几种逾期情形的，按最严重的情况执行。

　　(一)近两年内连续逾期 3-5 期，最低首付款比例相应提高 30%;

　　(二)近两年内累计逾期 6-7 次的，最低首付款比例相应提高 10%;

　　(三)近两年内累计逾期 8-9 次的，最低首付款比例相应提高 20%;

　　(四)近两年内累计逾期 10-11 次的，最低首付款比例相应提高 30%;

　　(五)近五年内连续逾期 3 期的，最低首付款比例相应提高 10%;

　　(六)近五年内连续逾期 4-5 期的，最低首付款比例相应提高 20%;

　　(七)近五年内连续逾期 6 期(含)以上的，最低首付款比例相应提高 30%;

　　(八)近五年内累计逾期 9-11 次的，最低首付款比例相应提高 10%;

　　(九)近五年内累计逾期 12-17 次的，最低首付款比例相应提高 20%;

　　(十)近五年内累计逾期 18 次(含)以上的，最低首付款比例相应提高 30%。

　　第二十二条借款申请人的信用状况以个人征信系统、公积金贷款信息系统等查询结果为依据，同时结合具体逾期时间、逾期金额等因素进行综合评估。

　　因信用卡年费、挂失手续费等产生的逾期记录，可提供商业银行开具的说明或流水明细，经认定后不纳入逾期认定。其他情况产生的逾期记录，不依据商业银行开具的非恶意逾期证明等。

　　第二十三条贷款期限应以整年计算，最短为 1 年，最长为 30 年，且贷款到期日不超过借款申请人法定退休时间后 5 年，即男性未满 65周岁、女性未满 60 周岁。

　　符合贷款条件的两人及以上借款申请人，可按期限较长的一方确定贷款期限。

　　申请再交易房贷款的，贷款期限不能超过抵押房产剩余的土地使用权年限。

　　第二十四条公积金贷款利率按中国人民银行公布的法定利率执行。

　　(一)执行首套房公积金贷款政策的，贷款利率为同期法定公积金贷款利率;

　　(二)执行第二套房公积金贷款政策的，贷款利率为同期首套房公积金贷款利率的 1.1 倍。

　　第二十五条在贷款还款期内如遇法定利率调整，按中国人民银行有关规定办理。

　　(一)贷款期限为 1 年的，不分段计息;

　　(二)贷款期限在 1 年以上的，于次年 1 月 1 日起按相应利率档次执行新的利率规定。

　　第二十六条共同申请人为建制单位缴存职工或个人自愿缴存者的，其贷款额度计算、月收入认定等按照《成都住房公积金个人住房贷款实施细则》相关规定执行。

　　第二十七条借款申请人申请公积金贷款的额度不能全部满足贷款需求时，可同时向贷款银行申请商业性个人住房贷款，即组合贷款。

　　组合贷款中商业性个人住房贷款与公积金贷款由贷款银行与成都公积金中心分别审批，其中贷款期限、还款方式原则上应保持一致。组合贷款按资金来源分别执行相应的法定利率。组合贷款的担保应采取同一种担保方式，设定同一抵押物。

　　第四章贷款担保

　　第二十八条公积金贷款须提供担保。成都公积金中心认可的担保方式为抵押和保证。

　　第二十九条借款人应将所购住房作为抵押物进行担保，抵押人和抵押权人应签订书面抵押合同，并按规定办理抵押登记手续。同时应将住房价值全额用于抵押，借款金额不超过抵押物价值的70%。

　　第三十条公积金贷款发放前，无法及时办妥抵押登记手续的，应采用保证人提供连带责任保证的担保方式。保证人应为成都公积金中心认可的法人，并应签订书面保证合同。保证期限至办妥抵押登记且贷款银行取得不动产登记证明(抵押权)之日止。

　　第三十一条在抵押期间，借款人应妥善保管好抵押物，不得擅自处分，并随时接受抵押权人的监督检查。

　　在保证期间，保证人应接受贷款银行或成都公积金中心对其经营情况、财务状态等的监督检查。

　　第三十二条借款人不能按期偿还应还贷款本息的，成都公积金中心有权依法处置抵押物，或要求保证人承担偿还本息的连带责任。

　　第五章贷款程序

　　第三十三条贷款申请资料

　　(一)借款申请人应提供下列申请资料：

　　1.身份证明：居民身份证和户籍证明、港澳居民来往内地通行证、台湾居民来往大陆通行证、外国人永久居留身份证等。

　　2.婚姻状况证明：结婚证、离婚证、法院判决离婚的生效文书等。

　　3.购房证明：

　　(1)购买期房、现房的，提供经住建部门确认的购房合同或协议，附件或补充协议。

　　(2)购买再交易房的，提供经住建部门确认的购房合同或协议。

　　4.首付款证明：

　　(1)购买期房、现房的，提供首付款收据，刷卡 POS 单或现金收款单等。

　　(2)购买再交易房的，提供买卖双方确认的银行转账凭据、银行现金缴款单、首付款收据、资金监管凭证等。

　　5.缴存住房公积金相关资料：退役军人将部队住房公积金转入成都公积金中心的，应提供原所在部队出具的转业证或退役证、住房公积金缴存证明、明细等资料。

　　6.收入相关资料：收入流水、完税凭证、社会保险个人参保缴费资料等。组合贷款中商业性个人住房贷款部分应按贷款银行要求提供收入相关资料。

　　7.委托扣款账户：符合贷款银行扣划要求的借款申请人(不含共同申请人)个人借记卡。

　　8.成都公积金中心要求提供的其他相关资料。

　　(二)申请再交易房贷款的，除借款申请人提供以上资料外，售房人还应提供下列资料：

　　1.过户前的产权权属证书，不动产登记信息摘要。

　　2.售房人身份证明。

　　3.收款账户：符合贷款银行要求的售房人账户。

　　4.成都公积金中心认可的评估机构出具的评估报告。

　　第三十四条公积金贷款办理流程

　　(一)借款申请人申请公积金贷款时，应在成都公积金中心或贷款银行的贷款受理网点填写书面申请，按要求提交真实、完整、有效的申请资料，并配合贷款调查和审查。

　　购买再交易房的，售房人应到场提供相关资料。

　　(二)贷款受理网点对贷款申请及申请资料进行受理、调查、初审，并提出初步审查意见。

　　(三)成都公积金中心进行审查、审批，通过审批的，将审批结果通知贷款银行。

　　(四)贷款银行根据审批结论，与借款人、抵押人、保证人(如有)办理合同签署及其他相关手续。

　　购买期房、现房的，购房合同应已备案，抵押登记相关资料应已收妥。根据项目合作约定需办妥抵押权预告登记或存入保证金的，应已落实。

　　购买再交易房的，借款人及售房人应在接到过户通知后，方可办理住房过户手续，将过户后的不动产权证书等资料交不动产登记部门办理抵押登记手续，贷款银行领取不动产登记证明(抵押权)。

　　(五)贷款银行确认办妥贷款相关手续，达到放款条件后，移交成都公积金中心进行核准。

　　(六)成都公积金中心核准通过后，贷款银行发放贷款。

　　1.期房公积金贷款资金应以借款人支付购房款的名义，划转到房地产开发企业确认的预售款监管银行专用账户。

　　2.现房公积金贷款资金应以借款人支付购房款的名义，划转到房地产开发企业确认的售房款账户。

　　3.再交易房公积金贷款资金应以借款人支付购房款的名义，划转到借款合同中约定的符合贷款银行要求的售房人账户。

　　(七)贷款银行通知合同签订方领取合同。

　　第三十五条在公积金贷款办理流程中，审查发现借款申请人不符合贷款规定、所购住房网签备案资料或权属登记资料与申请贷款时提交信息不一致的，成都公积金中心或贷款银行有权退回并告知借款申请人原因。

　　第六章贷款偿还

　　第三十六条贷款期限为 1 年的公积金贷款，到期一次还本付息。

　　贷款期限在 1 年以上的公积金贷款，按月偿还贷款本息，借款人可自行选择等额本息还款法或等额本金还款法。

　　第三十七条在还款期间，借款人应按约定的还款计划、还款方式偿还公积金贷款本息，在每期还款日前将当期应还款项足额存入委托扣款账户。

　　第七章贷款变更

　　第三十八条在还款期间，借款人可向贷款银行或成都公积金中心申请提前偿还全部或部分公积金贷款。若部分提前还款，金额应为 5000 元的整数倍。

　　第三十九条在还款期间，借款人可向贷款银行申请变更委托扣款账户。

　　新提供的委托扣款账户需符合贷款银行的扣划要求，且原则上应是借款人(不含共同借款人)的个人借记卡。

　　第四十条贷款期限在 1年以上的公积金贷款，借款人可在还款期间，向成都公积金中心申请变更公积金贷款还款方式。申请时所有借款人均应到场，成都公积金中心将按照相关规定进行审批。

　　第四十一条贷款期限在 1 年以上的公积金贷款，借款人可在还款 1年后，向成都公积金中心申请缩短贷款期限。申请时所有借款人均应到场，成都公积金中心将按照相关规定进行审批。

　　第四十二条组合贷款中商业性个人住房贷款部分的借款合同变更业务按贷款银行相关规定执行。

　　第八章贷后管理

　　第四十三条纳入贷款额度计算的公积金，在贷款存续期间，只能用于按月冲还公积金贷款。

　　第四十四条借款人公积金贷款逾期的，贷款银行、成都公积金中心有权根据具体情况采取催收、诉讼、处置抵押物、要求保证人代偿等追偿措施，成都公积金中心可按借款合同约定从借款人住房公积金账户上划转住房公积金存储余额用以抵偿借款人应付款项。第

　　四十五条借款人应接受贷款银行、成都公积金中心对其还贷能力、抵押物等情况的核查，对已经或可能出现影响贷款偿还的因素，应及时告知贷款银行、成都公积金中心，并配合采取相关债权保全措施。

　　第九章法律责任

　　第四十六条借款人在结清贷款前出现还款逾期等违约情形，成都公积金中心有权依据借款合同约定追究其违约责任。

　　第四十七条借款人通过虚构、隐瞒事实，变造、伪造证件，提供虚假、无效或不完整的信息、文件、资料或承诺等手段违规获取公积金贷款的，成都公积金中心有权提前终止借款合同，并进行住房公积金不良行为登记，自登记之日起5 年内取消其公积金贷款资格并按规定报送相关部门。

　　第四十八条贷款银行、保证人未按照公积金贷款政策和相关协议的约定办理公积金贷款业务的，应承担相应的法律责任。

　　第四十九条借款人、缴存单位、贷款银行、房地产开发企业及中介机构、成都公积金中心等有关个人和单位在公积金贷款业务中涉嫌违法犯罪的，应依法移送行政机关、司法机关处理。

　　第十章附则

　　第五十条本实施细则自 2021 年 8 月 16 日起施行。

　　第五十一条本实施细则未尽事宜，参照国家、省、市相关管理规定执行。国家、省、市相关管理规定发生调整的，从其调整。

　　第五十二条本实施细则由成都公积金中心负责解释。

　　《成都市灵活就业人员参加住房公积金制度试点住房公积金个人住房贷款实施细则》解读

　　一、制定背景

　　为更好地推进“成都市灵活就业人员参加住房公积金制度试点”工作，增强制度吸引力、发挥制度功效和弥补现行制度短板，成都公积金中心坚持以“以缴定贷、以贷促缴、责权对等、严控风险”的总思路和“有政策吸引力、流动性可承受、与建制单位缴存体系相协调”的设计原则，积极做好灵活就业缴存人贷款制度设计和优化服务举措，切实支持灵活就业人员等新市民安居乐业，充分享受制度创新带来的政策红利。

　　二、主要内容

　　(一)灵活就业缴存人办理公积金贷款的申请条件

　　灵活就业缴存人购买本市自住住房，且满足参与缴存住房公积金时间不少于12个月、符合国家及本市房地产调控政策规定、具有完全民事行为能力、已按规定支付首付款、具有稳定经济收入来源和偿还贷款本息能力、个人信用良好、无公积金贷款余额等条件时，可向成都公积金中心申请公积金贷款。

　　(二)灵活就业缴存人申请公积金贷款的可贷额度

　　灵活就业缴存人申请公积金贷款时，可贷额度将根据精细化“双挂钩”计算公式以及本市公积金贷款最高额度(双缴存人最高额度70万元，单缴存人最高额度40万元)、扣除首付款金额后剩余的房屋价款、缴存人还贷收入比、缴存人信用状况等因素综合评估后确定。

　　(三)灵活就业缴存人的精细化“双挂钩”计算公式

　　灵活就业缴存人的贷款额度=∑(每月缴存的公积金×对应的存储月份数×存贷系数)

　　每位缴存人的贷款额度，以月度为单位分段计算，每月缴存的公积金分别对应一个贷款额度;所有缴存月度的贷款额度加总后，可得出缴存人本人的贷款额度。

　　1.“每月缴存的公积金”的取值方式：

　　如缴存人未提取过公积金的，则按照其每月实际缴存的公积金金额取值。如缴存人提取过公积金的，则按照缴存资金后进先出原则，从其提取时点往前逐笔抵扣，按照当月抵扣后的金额取值，直至扣完对应提取金额，扣除资金部分不再纳入贷款额度计算。

　　2.“对应的存储月份数”的取值方式：

　　灵活就业缴存人申请贷款当月对应的存储月份数为1，自1开始往前依序倒推的自然月，对应的存储月份数分别是2、3、4……。